房企無須就城市基礎設施配套費申報繳納契稅(附地方口徑匯總)

來源:中國稅務報 作者:魏民 人氣: 發布時間:2020-09-25
摘要:根據契稅暫行條例,在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬,承受的單位和個人為契稅的納稅人,應當依照規定繳納契稅。為了進一步明確與國有土地使用權出讓相關的契稅政策,推動公有住房上市的進程,財政部、國家稅務總局2004年發布的《關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》(財稅〔2004〕134號)規定,出讓國有土地使用權的,其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。...

  最近一段時間,筆者接連收到幾家房地產企業的咨詢:企業繳納的城市基礎設施配套費,是否需要計入契稅的計稅依據,申報繳納契稅?實務中,一些房地產企業會按照4%的稅率,將城市基礎設施配套費納入契稅的計稅依據,申報繳納契稅,涉及金額從幾十萬元到幾百萬元不等,對企業來說是一筆不小的支出。其實,市政建設配套費和城市基礎設施配套費不是一碼事。建議房企首先厘清概念,準確申報繳納契稅。

  根據契稅暫行條例,在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬,承受的單位和個人為契稅的納稅人,應當依照規定繳納契稅。為了進一步明確與國有土地使用權出讓相關的契稅政策,推動公有住房上市的進程,財政部、國家稅務總局2004年發布的《關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》(財稅〔2004〕134號,以下簡稱“134號文件”)規定,出讓國有土地使用權的,其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。

  134號文件明確,以協議方式出讓的,其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益;以競價方式出讓的,其契稅計稅價格,一般應確定為競價的成交價格,土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內。

  注意,根據上述規定,無論是協議方式出讓的土地,還是競價方式出讓的土地,其契稅計稅價格中均包含“市政建設配套費”,而非“城市基礎設施配套費”。

  這主要是因為,市政建設配套費是出讓土地時必要的配套費用,指要完成地塊內的道路、供水、供電、供氣、排水、通信、圍擋等基礎設施建設并進行土地平整,滿足必要的“通平”要求的市政公用基礎建設項目資金,即“七通一平”的費用。實務中,市政建設配套費通常包含在土地價款中,并已申報繳納了契稅。

  城市基礎設施配套費,則指按城市總體規劃要求,為籌集城市市政公用基礎設施建設資金所收取的費用,按建設項目的建筑面積計征,專項用于城市道路、橋梁、公共交通、供水、燃氣、污水處理、集中供熱、園林、綠化、路燈和環境衛生等城市基礎設施和城市公用設施的建設。也就是說,城市基礎設施配套費是一種地方政府性基金,根據各地方發布的城市基礎設施配套費相關管理辦法,該費用的征收范圍通常為新建、改建、擴建各類房屋建筑工程項目。不同的城市,城市基礎設施配套費的收費標準不同。從性質與用途上看,城市基礎設施配套費與土地受讓前的成交價格并不存在必然關系。

  由此,市政建設配套費與城市基礎設施配套費兩者性質不同,征收目的不同,征收依據不同,征收時點也有差異。市政建設配套費是在未開發的農地、荒地或城區內附有需拆遷的地上建筑物的土地進行出讓時,政府征收的規費。目前,一般出讓的土地都是完成“七通一平”后的土地,這些土地的出讓環節一般也不需要繳納市政建設配套費。而城市基礎配套設施費的征收時點,是在取得土地使用權之后。

  由此可見,盡管“市政建設配套費”與“城市基礎設施配套費”名稱相似,但本質上是兩筆費用,不可混為一談。房地產企業需要就市政建設配套費申報繳納契稅,無須就城市基礎設施配套費申報繳納契稅。

  (作者單位:國家稅務總局石家莊市稅務局第一稅務分局)

  原標題:市政建設配套費和城市基礎設施配套費不是一碼事厘清概念準確申報繳納契稅第一步

  來源:2020年09月11日  中國稅務報 版次:07 作者:魏民

  地方觀點——

  財行便函[2017]14號 成都市地方稅務局財產與行為稅處關于城市基礎設施配套費暫緩計入契稅計稅依據的通知

  豫財辦案[2018]26號 對河南省政協十二屆一次會議第1210075號提案的答復

  相關解讀——

  “市政建設配套費”能否列入契稅計稅價格?  

  市政建設配套費真的必須交契稅?  

  房地產行業契稅計稅依據如何確定

  相關判例——

  海南天泓基業房地產開發有限公司與國家稅務總局海口市秀英區稅務局、國家稅務總局海口市稅務局其他行政行為二審行政判決書
 



2018年1月份之前的解讀——

城市基礎設施配套費是否作為契稅計稅依據?<易稅>

  A房地產公司目前正在接受稅務檢查。稅務檢查人員發現,該公司在取得土地后,辦理規劃手續時,又繳納了城市基礎設施配套費3000萬元,但沒有及時以此為計稅依據申報補繳契稅,遂要求補稅并加收滯納金。該公司會計小馬感到很困惑,當初公司通過“招、拍、掛”拿地時已經按照土地成交價款全額交過契稅了啊,應該不存在還要補稅的問題。那么,城市基礎設施配套費是否要作為契稅計稅依據呢?今天就來說說這個問題。

什么是城市基礎設施配套費?

  城市基礎設施配套費是城市人民政府有關部門為籌集城市市政公用基礎設施建設資金所強制征收的一種政府性基金,按建設項目的建筑面積計征,專項用于城市基礎設施和城市共用設施建設,包括城市道路、橋梁、公共交通、供水、燃氣、污水處理、集中供熱、園林、綠化、路燈和環境衛生等設施的建設。

  以開發住宅小區為例,項目紅線內的配套工程,叫小配套,需要由房地產企業自己來委托設計和施工;項目紅線外的配套工程,叫大配套,由政府有關部門統一施工建設,資金來源就是城市基礎設施配套費,所以城市基礎設施配套費又叫大配套費。

對城市基礎設施配套費計征契稅的相關政策規定

  1、《中華人民共和國契稅暫行條例》(國務院令第224號)第四條規定,國有土地使用權出讓的契稅計稅依據為成交價格。這里的“成交價格”,《中華人民共和國契稅暫行條例細則》(財法字〔1997〕52號)第九條進一步明確,是指土地權屬轉移合同確定的價格,包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益。這是關于國有土地使用權出讓契稅計稅依據的基本規定。

  2、《財政部、國家稅務總局關于土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》(財稅〔2004〕134號)規定,出讓國有土地使用權的,其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。以協議方式出讓的,其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。以競價方式出讓的,其契稅計稅價格,一般應確定為競價的成交價格,土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內。這里所說的市政建設配套費就是大配套費,即城市基礎設施配套費。此文件明確了出讓土地的契稅計稅依據,不能等同于土地出讓金或者合同價款,還應包括承受人支付的與取得土地使用權直接相關的政府行政性收費和政府性基金。這也成了稅務機關對城市基礎設施配套費計征契稅的主要政策依據。

  3、《國家稅務總局關于明確國有土地使用權出讓契稅計稅依據的批復》(國稅函〔2009〕603號)再次明確,對通過“招、拍、掛”程序承受國有土地使用權的,應按土地成交總價款計征契稅,其中的土地前期開發成本不得扣除。這里依然強調,出讓國有土地使用權,契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益,即土地成交總價。

  還可參考一下企業所得稅和會計成本核算的相關規定。《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發〔2009〕31號)第二十七條規定,開發產品計稅成本支出中的土地征用費及拆遷補償費,是指為取得土地開發使用權(或開發權)而發生的各項費用,主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。這里的大市政配套費即大配套費,也就是現在的城市基礎設施配套費。《財政部關于印發〈企業產品成本核算制度(試行)〉的通知》(財會〔2013〕17號)第二十六條關于房地產企業成本項目中土地征用及拆遷補償費具體內容的規定與國稅發〔2009〕31號文件如出一轍。這都表明城市基礎設施配套費屬于房地產企業為取得土地使用權所支付的各項費用之一。

企業繳納城市基礎設施配套費為什么容易出現漏報契稅的問題

  在實務中,城市基礎設施配套費的繳納環節大多數是在房地產企業取得土地權屬證明之后,在辦理規劃手續時取得《建設工程規劃許可證》之前繳納,未繳納的,國土規劃部門不予核發《建筑工程規劃許可證》。由于此前國有土地使用權出讓契稅,已經在國土規劃部門的協助下,通過“先稅后證”的方式進行控管,納稅人會按照《國有建設用地使用權出讓合同》中的土地成交價款為計稅依據申報繳納契稅。這使得部分企業財務人員誤認為國有土地使用權出讓契稅已經足額繳納,加之對相關政策規定和城市基礎設施配套費的性質不了解,所以難免沒有意識到要補繳契稅或者忘記補繳契稅。

應特別注意不需補繳契稅的幾種情況

  以上指出對城市基礎設施配套費要計征契稅,那是不是凡繳納城市基礎設施配套費,一律要補繳契稅呢?這又陷入了另一個誤區!通過仔細梳理相關政策規定,下面列舉幾種繳納城市基礎設施配套費但不需要補繳契稅的情況,在實務中需特別加以注意:

  一是取得國有劃撥土地使用權后繳納城市基礎設施配套費,不需要補繳契稅。以劃撥方式承受國有土地使用權,不屬于契稅征稅范圍,不征收契稅,隨后繳納的城市基礎設施配套費,自然也不需要補繳契稅。

  二是承受轉讓土地使用權后繳納城市基礎設施配套費,不需要補繳契稅。以上關于對城市基礎設施配套費計征契稅的政策規定均針對國有土地使用權出讓行為,屬于土地一級市場;而在土地二級市場,土地使用權轉讓的契稅計稅依據,仍應確定為成交價格,即土地轉讓合同確定的價格。

  三是對改、擴建項目繳納城市基礎設施配套費,不需要補繳契稅。改、擴建項目土地權屬并沒有實際發生轉移,不屬于契稅征稅范圍,不征收契稅。

另類聲音

  必須指出的是,在稅收實踐中,是否將城市基礎設施配套費納入契稅計稅依據,一直就存在著正反兩方觀點,不僅征納雙方存在一定爭議,就連各地稅務機關的政策執行口徑也不盡一致。這些反方觀點主要包括:

  1、目前政府出讓土地只能采取“凈地出讓”的模式。在這種模式下,土地出讓的全部價格都體現在了最終競拍價格或合同價格上,土地受讓人只需向政府支付“一口價”,無需再在土地成交價款之外額外支付其他費用,該土地成交價款就是土地受讓人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益,只能以此作為計稅依據計征契稅。

  2、土地成交價款與城市基礎設施配套費的性質截然不同。土地成交價款是政府以土地所有者身份取得的非稅收入,是土地使用者為取得土地使用權而支付的費用,是政府土地所有權在經濟上的體現。而城市基礎設施配套費是土地受讓人在取得土地使用權后,為了后續的項目開發而向政府繳納的政府性基金,并非土地成交價款的組成部分,與土地出讓價格無關。因此,城市基礎設施配套費不能作為契稅的計稅依據。

  3、財稅〔2004〕134號文件中“為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益”仍應遵循《中華人民共和國契稅暫行條例細則》第九條的解釋,理解為“合同確定的價格”,企業在合同約定的范圍與事項之外所支付的費用,不應作為計稅依據繳納契稅。

  當然,上述爭議亟待政策制定部門的權威解釋,財稅〔2004〕134號文件也急需加以修訂和完善,方能徹底消除企業財務人員,甚至基層稅務機關的困惑和疑慮。


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