房地產企業,利息資本化時點的確定及涉稅風險

來源:財稅聚焦 作者:陳紅 人氣: 發布時間:2020-09-28
摘要:  房地產企業項目開發周期一般較長,為項目開發而借入的資金就要面臨資本化問題,利息資本化時間的正確判定,將會直接影響企業成本與費用的計量和確認。  無論是會計準則還是...

  房地產企業項目開發周期一般較長,為項目開發而借入的資金就要面臨資本化問題,利息資本化時間的正確判定,將會直接影響企業成本與費用的計量和確認。

  無論是會計準則還是所得稅法,對于利息資本化都有明確的界定。根據《中華人民共和國所得稅條例實施細則》第三十七條規定,企業為購置、建造固定資產、無形資產和經過12個月以上的建造才能達到預定可銷售狀態的存貨發生借款的,在有關資產購置、建造期間發生的合理的借款費用,應當作為資本化支出計入相關資產的成本。

  一、房地產企業利息資本化的起始時間的確定

  根據企業會計制度規定,只有同時符合以下三個條件時,利息才能開始資本化:

  (1)資產支出已經發生;

  (2)借款費用已經發生;

  (3)為使資產達到預定可使用狀態所必要的購建活動已經開始。

  根據上述規定,房地產企業利息資本化開始的時間,即:真正為企業項目付出的代價作為開始的標準。在實務操作中,存在把以下幾個時點作為判定開始時間的觀點:

  觀點一:相關項目支出的最早點就是企業資本化開始日的參考點;

  觀點二:將借款日期作為借款費用發生資本化的時點;

  觀點三:工程正式開工日,即必要的購建以及開發活動的開始日期作為企業資本化開始日。

  根據上述會計制度利息資本化的條件,結合房地產企業具體實踐,我們認為利息資本化的開始時間應以自取得土地后的第一筆借款做為利息資本化的時點更符合制度規定、且能合理準確判定。

  二、房地產企業利息資本化的中斷

  在房地產項目開發過程中,有時候會出現項目的中斷,在項目中斷后利息是否還要資本化呢?

  會計準則規定:符合資本化條件的資產,在購建或者生產過程中發生非正常中斷,且中斷時間連續超過3個月的,應當暫停借款費用的資本化。

  根據上述規定,借款費用暫停資本化的期間不包括在內。也就是說:如果屬于正常中斷的,那么相關的借款費用仍可以正常資本化。如果中斷的原因是非正常中斷,則應當暫停資本化。

  那么在實務操作過程中如何判斷呢?

  正常中斷通常是由于購建或者生產符合資本化條件過程中所必要的程序,或者事先可以預見的不可抗力因素導致的中斷,比如,某些工程建造到一定階段必須暫停下來進行質量或者安全檢查,檢查通過后才可以繼續下一階段的建造工作,這類中斷是施工前可以預見的,而且是工程建造必須經過的程序,因此屬于正常中斷。

  非正常中斷,通常是由于企業管理決策上的原因或者其他不可預見的原因等所導致的中斷。比如,企業因與施工方發生了質量糾紛,或者工程、生產用料沒有及時供應,或者資金周轉發生了困難、發生了安全事故等原因,導致資產購建或者生產活動發生中斷,這些情況都屬于非正常中斷。

  三、房地產企業利息資本化的終止時間確定

  企業會計制度規定,當所購建的固定資產達到預定可使用狀態時,應當停止其借款費用的資本化。那么怎么判定達到預定可使用狀態呢?同樣在實務操作中,存在以下判定觀點:

  觀點一:房地產實體建設已經完成并交付使用時;

  觀點二:相關的項目資金已經全部支付的情況下;

  觀點三:資產已經達到購買方或者建造方預定的可使用狀態時。

  結合項目特征,我們認為比較容易且符合判定資本化終止的時間為,項目完工決算做竣工驗收時,即將開發產品竣工證明材料報房地產管理部門備案時,作為停止資本化的時間比較符合項目的特點。

  四、房地產企業利息資本化的所得稅風險

  在實務操作過程中,有些企業為增加當年度所得稅稅前扣除,將用于項目開發的借款利息直接計入當期財務費用,并在當年度所得稅匯算清繳時稅前扣除,這樣操作的風險極大。

  根據所得稅關于利息資本化的規定,房地產企業必須將用于項目開發的借款利息資本化,也就是從所得稅認定口徑來說,所得稅認為利息是開發成本,因此需要資本化,不允許在當期扣除。那么當然在會計處理上應該計入“開發成本-開發間接費-利息支出”科目核算,意味著在當年度不能稅前扣除,如果企業違反稅法規定將利息費用化在當期扣除,則存在稅款推遲繳納,面臨補稅及罰款滯納金的風險,因此房地產企業必須按照會計準則和稅法要求,及時、合理的將利息進行資本化,否則將給企業帶來涉稅風險。

  五、房地產企業利息資本化的土地增值稅風險

  根據國稅函2010年220號文件規定:

  (1)財務費用中的利息支出,凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的,允許據實扣除,但最高不能超過金融機構同期同類貸款利率計算的金額,其他房地產開發費用,在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。

  (2)凡不能按照轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的,房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。如果企業全部使用自有資金,沒有利息支出的,也按照此方法進行扣除。

  因此,作為房地產開發項目,政策規定開發成本可以加計扣除,但在土地增值稅處理中,認為資本化利息是屬于費用,不允許作為成本項目進行加計扣除,要按照以上兩種情況區別處理。

  同時需要注意,對于超過貸款期限的利息部分和罰息等不允許在土地增值稅前扣除,而在所得稅處理中,只要取得合法憑證,該部分支出是可以在企業所得稅前扣除的。

  總之,房地產企業利息資本化一定要合理、正確的確定開始、暫停及停止時間點,并且正確進行會計核算及涉稅處理,這樣才能確保企業資本化利息的真實準確,防范會計及涉稅風險。


  2008年12月之前的解答——

  問:利息資本化金額計算公式中的累計支出加權平均數如何確定?

  答:建造固定資產支出的累計加權平均數=每筆支出發生額*該筆支出占用天數/會計期間涵蓋的天數

  來源:安徽稅務籌劃網


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